Cara dan Tips Sederhana Membeli Rumah dari Developer

Cara dan Tips Sederhana Membeli Rumah dari Developer

Seperti yang kamu ketahui membeli rumah BTN dari developer tentunya menawarkan banyak keuntungan. Beberapa diantaranya adalah praktis, kemudahan dalam mengurus KPR, biasanya fasilitas pendukung sudah lengkap dan lain sebagainya. Nah apa saja yang harus di perhatikan saat membeli rumah dari developer?

Reputasi Developer adalah Hal Paling Penting

Membeli dan cari rumah tentu membutuhkan uang yang cukup banyak, oleh sebab itu Kita perlu berhati-hati. Aturan nomor 1 cek reputasi developer, pilih yang sudah kredibel dan berpengalaman. Ada banyak kasus developer yang gagal menyelesaikan bangunan, setelah uang muka terkumpul. Akhirnya kasus di bawa ke persidangan dan memakan waktu bertahun-tahun untuk menyelesaikannya.

Jika kamu membeli rumah dari developer, kamu sangat bergantung pada developer. Meskipun rumah belum selesai dibangun, kamu harus tetap membayar cicilan KPR setiap bulannya. Tentunya kamu masih ingat kan, sebelum rumah selesai dibangun, kamu hanya mengantongi perjanjian PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli). PPJB ini tidak memiliki kekuatan hukum dan tidak dapat dijadikan syarat untuk ganti nama. Boleh dibilang nasib rumah kamu dan kepemilikannya sangat bergantung pada developer.

Nah ada beberapa cara untuk mengetahui kredibelitas developer, seperti bertanya pada bank, melihat proyek-proyek yang pernah dibuat sebelumnya dan melihat kelengkapan izin – izin pembangunan proyek. Setiap developer yang ingin menjalankan proyek pembangunan rumah BTN harus mengantongi izin:

Izin peruntukan tanah yang terdiri dari izin lokasi, aspek tata guna lahan, site plan yang telah disahkan, Surat Izin Penunjukkan Penggunaan Tanah (SIPPT), nomor sertifikat tanah, surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB), surat Izin Penggunaan Bangunan (IPB). kamu dapat mengecek kelengkapan surat-surat ini di BPN (Badan Pertanahan Nasional).

  • Ketersediaan prasarana atau alat-alat pembangunan.
  • Kondisi tanah atau lahan yang sudah matang dan siap dibangun.
  • Sertifikat HGB (Hak Guna Bangunan) atau HGB Induk atas nama perusahaan developer.
  • Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB) Induk.

Jangan Meremehkan Izin Mendirikan Bangunan (IMB)

Tahukah kamu izin mendirikan bangunan (IMB) adalah syarat yang paling penting untuk developer yang akan membangun perumahan. Hal ini tertulis dalam Undang-Undang 28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung.

Dalam IMB, terdapat data-data terkait dengan bangunan, peruntukan, luas bangunan, jumlah lantai, data-data teknis dan lampiran. Bangunan dengan IMB untuk rumah tinggal hanya diizinkan untuk hunian. Jadi IMB untuk rumah tinggal tidak bisa dijadikan untuk ruko.

Urus KPR Terlebih Dahulu, Sebelum Bayar Uang Muka

Tahukah kamu perbedaan antara tanda minat (booking fee) dan uang muka (down payment)? Booking fee hanya sebagai tanda berminat untuk membeli atau cari rumah dari developer tanpa ada ikatan apapun. Setelah kamu menyerahkan booking fee, kamu dapat coba mengajukan KPR. Pengajuan KPR memakan waktu beberapa hari, jika syarat dan kondisi sudah terpenuhi.

Jika pengajuan KPR kamu sudah disetujui, baru kamu dapat membayarkan uang muka (minimum 30% harga rumah) dan membuat PPJB. Apakah perlu membayarkan uang muka, jika KPR belum disetujui? Sebaiknya uang muka (DP) dibayarkan setelah pengajuan KPR disetujui. Ingat tidak ada jaminan pengajuan KPR kamu akan diterima oleh bank, walaupun bank telah bekerja sama dengan developer. Hal ini dikarenakan bank akan melihat syarat dan kondisi keuangan kamu.

Disarankan Tidak Melakukan Transaksi Bawah Tangan

Apakah kamu pernah mendengar membeli rumah BTN yang masih dalam status jaminan bank? Dan transaksi dilakukan bawah tangan? Kami sangat menyarankan agar kamu tidak melakukan transaksi bawah tangan, terlebih jika buktinya hanya kwitansi. Transaksi bawah tangan tidak memiliki dasar hukum dan kepastian. Terlalu berisiko dan bahaya membeli rumah yang masih dalam jaminan.

Lakukan AJB Jika Rumah Sudah Jadi

Ingat PPJB tidak memiliki kekuatan hukum, karena sifatnya perjanjijan. Setelah rumah sudah selesai dibangun, kamu harus segera mengurus AJB (Akta Jual Beli). Berdasarkan Peraturan Pemerintah No 24 tahun 1997 pasal 37 tentang Pendaftaran Tanah: Akta Jual Beli (AJB) merupakan bukti sah bahwa ha katas tanah dan bangunan sudah beralih kepada pihak lain.

Menurut Keputusan Meneteri Negara Perumahan Rakyat No 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah, AJB atas tanah dan bangunan rumah harus ditanda tangani oleh penjual dan pembeli di hadapan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) dengan syarat:

Bangunan rumah telah selesai dibangun dan siap dihuni.

Pembeli telah membayar lunas seluruh harga tanah dan bangunan rumah beserta pajak dan biaya-biaya lainnya yang terkait dengan itu. Permohonan Hak Guna Bangunan atas tanah sudah selesai diproses dan sertifikat Hak Guna Bangunan terdaftar atas nama penjual.

Ubah HGB ke SHM

Setelah Pembeli melakukan AJB, maka pembeli mendapatkan sertifikat HGB (Hak Guna Bangunan) dari pengembang. Developer sebagai badan hukum tidak diperbolehkan memiliki tanah dengan status Sertifikat Hak Milik (SHM). Developer hanya boleh menggunakan tanah dan bangunan. Seperti yang kita ketahui HGB memiliki jangka waktu, paling lama 30 tahun dana dapat diperpanjang paling lama 20 tahun.

Membeli rumah BTN dari developer memberikan banyak keuntungan. Sayangnya ada beberapa oknum dari developer yang seringkali melakukan tindak kecurangan. Sebagai pembeli kita harus senantiasa berhati-hati.